본궤도 오른 강남개포 재건축…강북 뉴타운은 줄줄이 무산

 

 

 

◆ 강남 강북 개발 희비 ◆

 

서울 도심 등산객들이 가장 많이 찾는 등산 코스인 개포동 대모산 자락에서 한강 쪽을 바라보면 현재 강남의

 

상징이 된 초고층 주상복합 타워팰리스 앞쪽으로 총 1만가구가 넘는 대규모 저층 아파트단지 모습이 한눈에

 

펼쳐진다. 타워팰리스 앞쪽에 개포주공 1ㆍ2단지, 언주로 왼편의 개포시영, 희미한 듯 멀리 보이는 3ㆍ4단지는

 

최근 인기리에 방영된 드라마 '자이언트' 배경으로 등장하기도 했다.

 

드라마 속 주인공 강모(이범수)가 1970년대 말 첫 삽을 뜨며 시작된 개포지구 건축 사업은 강남 개발 신화 불을

 

댕긴 첫 사업지였다.

 

그로부터 30년이 훌쩍 흘러 마침내 개포지구를 총 1만5461가구 규모 대규모 아파트단지로 재건축하는 안이

 

서울시 승인을 통과했다.

 

박원순 서울시장 취임 이후 소형주택비율을 두고 각 단지 주민들과 지루한 밀고당기기 끝에

 

개포주공 1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지, 개포시영 모두 서울시가 요구한 소형주택비율 30%를 결국 수용했다.

 

 

 

 

◆ 2ㆍ3단지ㆍ시영 진행 가장 빠를 듯

 

개포지구는 강남구 도곡동, 개포동, 일원동 일대에 위치해 여의도 면적(290만㎡)의 1.35배인 393만㎡에

 

달할 정도로 대규모다.

 

고종완 RE멤버스 대표는 "미니 신도시급 규모와 뛰어난 입지 덕분에 대치동 은마아파트와 함께 강남 재건축의

 

바로미터로 인식되어 온 곳"이라고 말했다.

 

개포지구 내에서 사업이 본궤도에 오른 곳은 이번에 서울시 도시계획위원회를 통과한 개포주공 1단지를 포함한

 

2ㆍ3ㆍ4단지 등과 개포시영 등 총 5개 단지. 도계위 통과는 가장 늦었지만 개포주공 1단지는 조합을 세운

 

유일한 단지다. 나머지 단지는 재건축추진위원회를 구성한 상태다. 2ㆍ3단지와 개포시영은 지구 지정을 받은

 

반면, 1ㆍ4단지는 재건축안이 도계위를 통과했지만 아직 지구 지정은 되지 않았다. 통상 조합이 설립된 단지는

 

사업 진행이 가장 빠르지만 개포지구는 다소 다르다.

 

1단지는 총 5040가구로 다른 4개 단지를 모두 합친 규모와 비슷할 정도로 가구 수가 많다. 조합원 의견 취합에도

 

오랜 시간이 걸리고 한꺼번에 이주하면 대규모 전세난이 불가피해 서울시도 사업승인 시기를 조절할 가능성이

 

높다. 추진위 단계인 4개 단지는 앞으로 아파트 소유자 75% 이상에게서 동의를 얻어 조합을 세우는 작업에

 

착수하게 된다. 4단지는 아직 지구 지정이 된 상태가 아니어서 2단지나 3단지, 개포시영이 조합 진행 속도가

 

가장 빠를 전망이다.

 

 

◆ 다양한 스카이라인 조성

 

통상 조합 설립부터 사업승인 절차까지 2년 정도 기간이 걸리는 것으로 볼 때 2014년께 첫 착공이 예상된다.

 

개포지구 아파트는 잠실과 같이 단지마다 용적률을 꽉 채운 성냥갑 아파트에서 탈피할 전망이다. 서울시가

 

'특별건축구역' 제도를 활용해 동마다 층고와 외관이 다른 다양한 스카이라인을 형성하도록 유도할 방침이기

 

때문이다.

 

특별건축구역이란 동 간 사선거리, 층고 등 현행 건축기준을 탄력적으로 완화할 수 있는 제도인데, 잠실과 같은

 

빽빽한 병풍 아파트를 방지하고 다양한 디자인과 경관을 갖춘 주거단지 개발로 새 재건축 패러다임을 만드는

 

제도다.

 

서울시는 개포주공 2ㆍ3단지, 신반포1차, 강동구 둔촌주공 등 강남 주요 재건축단지와 시범사업 대상지 선정을

 

위해 협의를 진행 중이다. 그러나 일부 주민은 관 주도의 재건축 영향으로 사업기간이 되레 길어질 수 있다는

 

우려도 하고 있어 확정 때까지는 시간이 걸릴 전망이다.

 

 

 

 

과거처럼 중대형 아파트 인기가 떨어진 만큼 투자자들은 전용 85㎡를 받을 수 있고 투자금 대비 대지지분이

 

많은 평형을 눈여겨보고 있다. 2~3일 전부터 미리 정보를 입수한 투자자들 매수 문의도 눈에 띄게 늘었다.

 

개포주공 인근 정지심 태양공인 대표는 "인기 평형은 1단지 기준으로 전용 49㎡인데 7억원 정도에 매입하면

 

추가 분담금 없이 85㎡ 새 아파트에 입주할 수 있다"며 "인근 새 아파트 동일 면적이 11억원대에 거래되고 있어

 

수익성이 있다"고 말했다.

 

1단지 전용 49㎡는 한때 10억원을 호가했다. 1단지 공급 42㎡는 10월 중순 6억1000만원에 거래된 후 현재

 

5억9000만원 선에서 매물이 나오고 있다. 소형 평형 비율이 1단지도 30% 선으로 확정됐지만 예전보다 주민들

 

거부감은 많이 누그러졌다.

 

라인공인 관계자는 "수익성은 2~3년 전 최고가 대비 2억원 이상 가격이 떨어져 다소 호전됐지만 얼마나

 

투자수요가 붙을지는 지켜봐야 알 것"이라고 말했다.