법원 경매 입찰하기전 체크해야 할 중요사항

 

( ※ 해당 코칭은 2013년 10월 1일에 작성 되었습니다 날짜를 꼭 비교 해보시길 바랍니다 !!! ) 

 

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경기가 불황일수록 소비자들의 주머니 사정은 더욱 각박해고 소비 또한 줄일 수밖에 없다.

 

부동산 경기도 마찬가지다,

 

요즘 같은 경기침체로 불안한 부동산 시장에선 집을 사는 것 보다 차라리 전세를 사는게

 

소중한 자산을 지키는 방법이라 판단에서다.

 

불안한 시장에선 당연한 판단이다.

 

만일 집을 사서 집값이 오르면 좋겠지만 떨어지면 그만큼 자산 가치가 줄어들 수 밖에 없어서다.

 

하지만 이런 부동산 침체기에도 여전히 경매시장엔 많은 사람들이 찾고 있다.

 

부동산 침체가 오히려 시세보다 헐씬 저렴하게 살 수 있는 기회가 되기 때문이다.

 

 

 

1. 경매로 돈을 벌고자 한다면 제대로 공부하라

 

법원경매는 민사집행법에 의해 진행되고 그 외 모든 사항은 민사소송법을 준용하기 때문에

 

당연 민법에 관한 지식과 민사집행법 및 민사소송법에 대한 지식을 가지고 있어야 한다.

 

하지만 보통 경매를 가르치는 학원에선 민사집행법에 의한 간단한 절차 및 권리분석만 가르치고

 

경매에 참여하기 때문에 법원의 매각물건명세서의 기본사항 및 등기부등본을 맹신하여

 

권리관계 문제점을 발견하지 못하고 입찰보증금을 몰수당하는 일이 종종 일어나고 있고,

 

소유권취득 후 치유할 수 없는 문제로 소중한 자산을 전부 날리는 경우도 있어 상당한 주의가 필요하다.

 

이렇듯 경매는 등기부등본상 등기되어 있지 않아도 경매 매수인에게 권리가 인수되는 유치권, 법정지상권,

 

가처분에 의한 소유권말소청구소송등 다양한 인수 권리들이 존재하기 때문에

 

반드시 그에 대한 지식을 충분히 습득한 다음 경매재테크를 하는게 좋다.

 

 

2. 현장에서 직접 물건 눈으로 확인해야 한다.

 

현장 확인은 법원경매 입찰에 가장 중요한 판단 기준이 될 수 있다,

 

법원이 제공된 정보가 실제 매각물건의 정보와 일치하는지 확인하는 단계이기 때문이다.

 

일반적으로 법원이 제공하는 정보가 일치하지만 경매절차 지연으로 인해 처음과 달라질 수 있다.

 

가장 중요한 정보의 내용 중 건물의 상태 및 점유관계이다. 건

 

물을 점검하여 건물의 노후상태에 따라 유지보수비가 많이 들기 때문이며 임차인 또는 기

 

타 점유자 관계가 달리하면 향후 인도 및 명도에 어려움이 많기 때문에 항상 주의해서 살펴봐야 하는 부분이다.

 

 

3. 부동산 시세를 제대로 파악해야 한다.

 

인근 부동산을 들려 법원이 제공한 평가된 감정가격이 시세보다 높은 가격인지 낮은 가격인지도

 

꼭 조사하여야 한다.

 

최근 경매감정가격을 믿고 입찰하여 손해를 보는 사례가 많이 발생하고 있다.

 

법원 경매감정평가는 채권자에 의하여 경매신청접수가 되면 통상적으로 30일이내

 

감정평가사에 의해 감정하고 법원에 감정평가서를 제출하며 그 후 매각기일까지

 

통상적으로 4개월~ 6개월내에 매각 되므로 시세는 하락할 수도 있고 상승할 수도 있기 때문에

 

최근 경매감정평가는 시세와 같거나 좀 높게 감정하고 있으므로 반드시 체크하고 입찰하는 게 중요하다.

 

 

 

4. 입찰시 경쟁하지 않는게 좋다.

 

일반적으로 경매에 참여하는 사람들은 예상했던 낙찰가격보다 높게 낙찰 받는 경우가 많다.

 

이는 법원경매법정의 분위기 때문이다. 경매 입찰에 참여하는 사람들은 본인이 입찰하는 물건에 대한

 

침착을 많이 하는 편이다.

 

이유는 뭘까 ?

 

많은 입찰자들은 많은 시간을 들여 좋은 물건을 찾아 권리분석하고 발품을 팔아 물건현장조사를 하여

 

입찰 당일 본인의 입찰물건에 많은 사람들이 입찰한다면 경쟁심리와 놓치면 아깝다는 생각으로

 

처음 본인이 생각했던 입찰가격보다 조금 높게 입찰하는 경향이 있다.

 

수익을 기대하고 입찰한다면 처음 생각했던 입찰가보다 높게 적을 경우 수익대비

 

매도 가능한 금액인지에 대하여 주의가 필요하다.

 

 

 

5. 대리 입찰 및 공동입찰시 필요서류 꼭 챙겨야 한다.

 

경매에 참여하는 많은 분들이 대리 입찰이나 공동 입찰시 최고가매수신고인으로 낙찰 받고

 

입찰 무효처리 되는 부분이 많고 공동입찰은 소유권취득 후 지분권 관계로 많은 돈을 들여

 

다시 등기하는 분들도 많다.

 

대리입찰시 꼭 챙겨야 하는 서류는 입찰 본인의 인감증명서, 위임장을 꼭 챙겨야 하면 공동입찰시

 

꼭 공동 입찰표를 발급 받아 각 공유자의 지분권에 대하여 기재하여야 향 후 지분권에 대한

 

분쟁이나 다시 등기하는 일이 발생하지 않는다.

 

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출처 - 고든클럽 부동산재테크고수들의 모듬