임대차 계약을 할때 주의점

( ※ 모바일로 보시는 분들은 가로 모드로 보시면 더욱 좋습니다 !!! )

 

 

 

 

 

안녕하세요 불곰 코치 입니다

 

최근 아파트 값은 계속 하락세를 기록하고 전세 ,월세 반전세는 미친듯한 상향가를 그리는 가운데

 

임대차 계약서 작성 하시는 분들 많으실 텐데요

 

그 분들에게 기본 적인 상식이라도 전달 하기 위해서

 

이렇게  임대차 계약시 주의사항 에 대한 코칭을 합니다

 

임대차 계약을 하실때 가장 눈여겨 보셔야 할부분 등에 대해서 코칭 합니다

 

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해당 주소지의 등기부 등본 보기

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자 이렇게 인터넷에서 등기부 등본을 발급 할수 있습니다

 

( 인터넷 등기소 바로 가기 !!! <- 클릭 !!! )

 

등기부등본 이란

 

내가 계약할 집의 용도, 크기, 집주인, 집에 빚이 얼마나 걸려있나 등이 나와있는 서류 입니다

 

여기서 눈 여겨 봐야 할 것은  [을 구] 입니다

 

A의 집 가격을 1억이라 가정 해봅시다

근데 임대차계약 전에 A의 등기부등본을 띄어 보니

- 근저당설정 1순위, 2001년 10월 12일, A은행, 채권최고액 3900 만원

 

- 근저당설정 2순위, 2003년 9월 20일, B은행, 채권최고액 1300 만원

이렇게 기재가 되어 있는걸 확인 할수 있습니다

 

 이걸 해석 해 보면

A가

- 2001년 10월에 A은행에서 약 3300만원 정도 집을 담보로 돈을 빌려서

 

A에게 문제가 발생 할시 A은행이 이 집을 팔아서 첫번째로 빚을 돌려 받겠다

 

- 2003년 9월에 B은행에서 약 1000만원 정도 집을 담보로 돈을 빌려서

 

A에게 문제가 발생 할시 B은행이 이 집을 팔아서 두번째로 빚을 돌려 받겠다

이렇게 해석이 될 수 있습니다

 자 그럼 여기서 중요한 것은

세입자는 8000만원의 보증금을 A한테 돈을 주고 계약하기로 했습니다

 근데 A가 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어갔는데 1억짜리 집이 7000만원에 낙찰 되었습니다

 

그럼 세입자는 7000만원 - A은행 3300만원 - B은행 1000만원 = 2700만원

8000만원의 보증금을 냈는데 2700만원 밖에 받지 못하는 상황이 발생 합니다

 이럴땐 세입자가 A한테 소송을 걸을 수 있지만 이미 A는 빈털털이여서 세입자는 손해를 입게 됩니다

다시 말해 근저당권이 시세에 비해 지나치게 많은 집은 피하는게 세입자 입장에서는 유리 합니다

단 2010년 서울 기준 7500만원 이하의 보증금 중 2700만원은 최우선변제로 무조건 반환받을 수 있습니다

 

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확정일자를 받자

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자 그럼 여기서  만약에 세입자가 2003년 9월 1일에 5000만원 에 전세계약을 한다고 합시다

 

 저 파란색 시점이면 집주인이 집 담보로 빌린 것도 3300만원 정도 밖에 안되고 집값도 1억이니

 

집주인에게 문제가 생겨서 집이 경매가 넘어가도 세입자는 전세 보증금 5000만원은 받을 수 있습니다

 

그런데 집주인이 2003년 9월 20일에 B은행에서 담보 추가 대출로 5000만원을 빌리려고 합니다

 

( 실제로 이런 경우 이미 세들어 살고 있다면 , 세입자 동의가 반드시 필요하니 걱정 마세요 )

그렇게 되면 세입자는 나중에 집주인의 집이 8000만원에 경매로 넘어가도 한푼도 받지 못 합니다

왜냐하면 전세권 설정이나 확정일자를 받지를 않았기 때문 입니다

만약 전세권 설정을 했다면 세입자는 2순위로 저기 등기부등본에 오르게 됩니다

하지만 설정을 하려면 돈이 들기 때문에 집주인도 안해주려 하고 세입자도 귀찮아서 하지 않는게

 

어느새 관례 처럼 되어 있습니다

그럴때의 방법은 확정일자를 받는 겁니다

 확정일자의 효력 = 임대차 보증금을 기타 후순위 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다

그렇다면 확정일자를 받는 방법은 어떨까요

안전한 임대차 계약을 한다  해당 관할 동사무소에 임대차계약서를 가지고 간다. 임대차계약한 주소로 실제 이사를 하고 전입신고를 한다. (대항력)    임대차계약서에 확정일자 도장을 받는다. 확정일자 받은 다음날 0시부터 세입자는 우선변제권을 얻게 됩니다

 

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마치며

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지금까지 임대차 계약시 세입자 부분에서 눈 여겨 볼것들을 몇가지 짚어 보았습니다

 

1. 내가 들어갈 집의 부채 내역

 

2. 전세권 설정 이나 확정일자를 받자

 

이 두가지만 기억하시면 만의 하나 있을 피해를 최소화 할수 있으니

 

괜시레 집주인과 얼굴 붉히며 곤란한 일 만들지 마시기 바랍니다 ^^;

 

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