부유세라 불리는 종합부동산세란 무엇인가요?

 

( ※ 해당 코칭은 2013년 9월 22일에 작성 되었습니다 날짜를 꼭 비교 해보시길 바랍니다 !!! ) 

 

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종합부동산세는 노무현정부 시절 2003년 10월 29일 정부가 ‘부동산 보유세 개편방안”에 따라

 

종합부동산세 법안을 마련하면서 부동산 종합대책의 일환으로 만든 세금이다.

 

2008년 금융위기 이후 현재까지 부동산 경기는 불황이지만 2003년 부동산 경기 과열에 따라

 

정부가 부동산 투기를 억제하고 부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화를 위해 도입되었다.

 

종합부동산세는 2005년부터 처음 시행되어 현재까지 시행되고 있다.

 

종합부동산세 도입 당시 종합부동산세 대상 주택이 서울 강남에 84%정도 몰려 있어

 

서울 강남 지역을 겨냥한 부유세라는 비판을 받았고 이에 따라 조세저항이 컸다.

 

이에 노무현 정부는 종합부동산세 도입은 부동산 세제 개편의 의미가 크고 과세 형평 제고와

 

지역 균형발전을 위해 반드시 필요하다고 주장하였다.

 

종합부동산세 도입 당시 많은 부동산 전문가들은 종합부동산세가 부동산 시장에 충격을 주어

 

부동산시장 경기 불황과 집값하락을 유발하여 경기 전반에 침체를 가져올 것이라고 비판했다.

 

2013년도에 현재에도 부동산 경기 부양을 위하여 취득세 인하, 다주택자 양도소득세 중과세 폐지,

 

종합부동산세 폐지등이 계속해서 논의되고 있다.

 

종합부동산세란 무엇인가?

 

 

종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 전국의 주택 및 토지를

 

유형별로 구분하여 인별로 합산하고 공시가격 합계액이 과세기준금액을 초과할 경우

 

초과분에 대하여 내는 세금이다.

 

즉, 1차적으로 부동산 소재지 관할 시∙군∙구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

 

2차적으로 과세기준 초과분에 대하여 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세한다.

 

참고적으로 2012년 종합부동산세 납부대상자는 27만명이었고 이는 2011년 대비 2만 여명이 증가했다.

 

종합부동산세는 대한민국 인구 중에서 약 0.6% 정도만 납부하는 부동산 부자들이 내는 세금이다.

 

종합부동산세는 세금을 내야 하는 자가 직접 신고 및 납부 하는 방식 (예:양도소득세)이 아니고

 

국세청이 종합부동산세를 계산하여 부과, 고지하는 하는 세금이다. 부동산 부자들의 전유물인

 

종합부동산세를 내는 사람들은 국세청이 고지한 종합부동산세가 어떠한 과정을 거쳐 계산 되는지

 

알아야 할 필요가 있다.

 

이번 회에서는 주택을 중심으로 종합부동산세에 대해서 알아보기로 하자.

 

종합부동산세는 무엇을 기준으로 내는 세금인가?

 

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서

 

6억원을 공제한 금액 (1세대 1주택자의 경우 3억원 추가 공제)에 공정시장가액비율(80%)을 곱한 금액으로 한다.

 

따라서 1세대 1주택자의 과세 기준금액은 주택공시가격이 9억원이고 다주택자의 경우 과세 기준 금액은

 

주택공시가격 6억원이다.

 

종합부동산세를 내야 하는 사람은 기본적으로 이미 재산세를 낸 사람들이다.

 

이에 따라 종합부동산세법에서는 재산세 부과액 중에 종합부동산세 과세표준에 부과된

 

재산세 상당액을 계산하여 종합소득세에서 공제 해준다.

 

1세대 1주택에 대한 세액공제

 

주택분 종부세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종부세 세액은 산출된 세액

 

(과세표준 X 세율 – 재산세액공제) 에서 고령자세액공제와 장기보유자 세액공제가 가능하다.

 

이 경우 고령자세액공제와 장기보유자 세액공제는 중복 공제가 가능하다.

 

그 이유는 종합부동산세를 납부하는 사람 중에 전 재산이 강남의 아파트 1채이거나 특별한 소득이 없는 사람도

 

있기 때문이다.

 

대부분 나이가 연로하고 강남 아파트 개발 초기에 아파트를 취득하여 현재까지 보유하여 종합부동산세를

 

부담하게 된 사람들도 있다.

 

이처럼 연로하고 오랫동안 주택을 보유한 사람들을 위해 1세대 1주택자에 한하여

 

고령자세액공제와 장기보유자세액공제를 통해 종합부동산세의 부담을 덜어주고 있다.

 

① 고령자세액공제

산출세액에서 과세기준일 현재 만 60세 이상 65세 미만인 경우 10%, 만 65세 이상 70세 미만인 경우 20%,

 

만 70세 이상인 경우에는 30%를 공제하여 준다.

② 장기보유자세액공제

보유기간이 5년이상 10년 미만인 경우 20%, 10년 이상인 경우 40%를 산출세액에서 공제하여 준다.

 

4) 세부담상한

 

종합부동산세를 내야 하는 사람이 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액 상당액과 주택분

 

종합부동산세상당액의 합계액이 직전연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한

 

총세액상당액(재산세+종합부동산세) 의 150%를 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는

 

없는 것으로 본다.

 

사례 : 서울에 기준시가 10억원인 주택 1채를 보유한 사람의 재산세와 종합부동산세를 구해보자.

계산의 편의상

    ① 전년도 재산세와 종부세는 고려하지 않음

    ② 재산세와 종부세 세부담상한은 고려하지 않음

    ③ 연령과 보유기간은 고려하지 않음 

 1. 재산세

  1) 과세표준 = 시가표준액 X 60% = 10억 X 60% = 6억

  2) 산출세액 = 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%
                    = 57만원 + 3억원 X 0.4%
                    = 177만원

 2. 종합부동산세

  1) 과세표준 = [∑(개별 주택의 감면반영 후 공시가격)-9억] X 공정시장가액비율 80%
                    = (10억 – 9억) X 80%
                    = 8천만원

  2) 산출세액 = 8천만원 X 0.5%
                    = 40만원

  3) 재산세 중복분

 

 

 

 

*1. 주택분 과세표준에 대하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 이란 종합부동산세

 

과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액이다.

종합부동산세 과세표준 X 재산세 최고세율

= 8천만원 X 재산세 공정가액율 60% X 0.4%

= 19만2천원

  4) 종합부동산세 = 산출세액 – 재산세중복분
                           = 40만원 – 19만 2천원 = 208,000원
      농어촌특별세 = 종합부동산세 X 20% = 41,600원
      총 세액          = 249,600원

 

 

종합부동산세는 언제  납부하는 것인가?

 

국세청은 매년 11월에 종합부동산세 납세의무자에게 납세고지서를 발송하고 종합부동산세 납세의무자들은

 

12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 한다.

 

만약 납부기한까지 납부하지 않은 경우 납부기한 다음날에 3%의 가산금이 부과되고,

 

체납된 종합부동산세액 또는 농어촌특별세액이 100만원 이상인 때에는 매월 1.2%씩(60개월 한도)

 

중가산금이 부과된다.

또한, 납부할 종합부동산세액이 5백만원 초과하는 경우 세액의 일부를 납부기한으로부터

 

2개월이내에 분납할 수 있다.

 

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글 홍용준

 

공인회계사 홍용준 사무소 대표