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행복한 상속·증여세 이야기/ 부동산 상속·증여 시 가액 결정 방법 

 

 

부동산을 증여하게 되면 증여한 달의 말일로부터 3개월 내에 증여세를 신고하고 납부해야 한다.

 

하지만 대가를 지불하고 거래하는 매매와는 달리 증여는 대가를 주고받지 않고

 

무상으로 주는 것이기 때문에 증여한 부동산의 가액을 알 수가 없다.

 

따라서 증여세를 과세하기 위해서는 증여한 재산의 가액을 산정해야 한다.

 

 

세법에서는 재산을 증여받은 경우 증여금액을 얼마로 해야 하는지에 대한 기준을 정해놓았다.

 

이 글에서는 증여받은 재산 중 부동산의 가액을 결정하는 방법에 대해서만 설명한다.

 

 

1. 시가

 

부동산을 증여하게 되면 증여가액은 시가로 한다.

 

이때 시가란 불특정다수인 간에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상 성립된다고

 

인정되는 가액을 말한다.

 

그러나 실제로 이러한 시가를 산정해내기란 쉽지 않다. 따라서 다음의 가액도 시가로 인정한다.

 

시가로 인정하는 가액은 증여일을 전후로 3개월 내에 이뤄진 다음의 가액을 말한다.

 

만약 다음의 가액에 두개 이상 해당되는 경우엔 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는

 

가액을 시가로 본다.

 

다만 ④의 경우 ①, ②, ③에 의한 가액이 없을 때에만 적용한다.

 

 

① 증여한 부동산이 실제 매매된 사실이 있다면 그 매매가액을 시가로 한다.

 

② 두곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액으로 한다.

 

③ 증여받은 부동산이 수용 또는 경·공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액으로 한다.

 

④ 증여한 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 부동산에

 

대해 위 ① ② ③에 의한 가액이 있는지 살펴본 후 만약 있다면 그 가액을 시가로 본다.

 

이러한 가액을 '유사매매사례가액'이라고 하는데 유사매매사례가액은 증여일 전후

 

3개월 내의 가액만을 인정한다.

 

여기서 유의할 점은 증여일 전후 3개월 내에 ① ② ③에 의한 가액이 없는 경우에는

 

증여일 전 2년 내에 ① ② ③에 의한 가액이 있는지 살펴봐야 한다.

 

만약 있다면 2년 전부터 증여일까지의 기간 중에 ▲시간의 경과 및 주위환경의 변화

 

▲거래당사자 사이의 관계 ▲거래경위 및 가격 결정과정 등을 고려해 가격변동의

 

특별한 사정이 없다고 인정되면 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐

 

시가로 인정할 수도 있다.

 

국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문은 납세자가 요청할 수는 없고 세무공무원만

 

할 수 있기 때문에 납세자가 증여가액을 결정할 때는 증여일 전 2년 내의 상황에 대해서도

 

면밀히 검토해야 한다.

 

위에서 설명한 3개월 또는 2년을 적용할 때의 기준일은 매매의 경우에는 매매계약일,

 

감정평가의 경우엔 감정평가서를 작성한 날, 수용 및 경·공매의 경우에는 보상가액이나

 

경매 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 한다.

 

2. 기준시가

 

만약 시가로 인정하는 위 ① ② ③ ④에 의한 가액이 모두 없어 시가를 산정하기가 곤란하다면

 

그 다음 단계로 보충적 평가방법인 기준시가를 부동산의 증여가액으로 산정하게 된다.

 

부동산은 종류별로 다음의 가액을 기준시가라고 한다.

 

①토지는 개별공시지가

 

②오피스텔 및 상업용건물은 토지와 건물을 일괄해 매년 국세청장이 고시하는 가액

 

③개별주택가격은 해당지방자치단체에서 고시하는 가액

 

④아파트·빌라·다세대 등 공동주택가격은 국토해양부에서 고시하는 가액

 

⑤위 건물 이외의 일반건물은 국세청장이 매년 고시하는 가액

 

하지만 위의 부동산을 임대해 임대료 또는 임대보증금을 받은 경우에는 위 기준시가와

 

임대료 한산금액을 비교해 큰 금액을 증여가액으로 한다.

 

임대료 환산가액은 다음과 같이 산정한다.

 

(임대료환산가액=(월 임대료×100)+임대보증금)

 

예컨대 기준시가가 1억원인데 그 부동산을 보증금 5000만원에 월 100만원씩 임대한 경우에는

 

기준시가와 임대료환산금액을 비교해 큰 금액을 증여가액으로 한다.

 

이때 임대료환산금액은 1억5000만원(100만원×100+5000만원)이므로

 

기준시가보다 임대료환산금액이 크다.

 

따라서 이 부동산의 증여가액은 기준시가 1억원이 아니라

 

임대료환산가액 1억5000만원이 증여가액이 된다.

 

 

 

 

 

 

 3. 저당권 설정가액

 

마지막으로 검토해야 할 것은 저당권이나 질권, 또는 전세권이 설정된 경우다.

 

이 경우에는 당해 부동산이 담보하는 채권액과 위에서 언급한 시가로 인정하는

 

4가지 가액 또는 기준시가와 비교해서 큰 금액을 증여가액으로 결정하게 된다.

 

증여가액의 결정방법을 정리해서 설명하면 다음과 같다.

 

첫번째는 시가로 한다. 시가에는 시가로 인정하는 위 ① ② ③ ④의 가액을 포함한다.

 

두번째는 위 시가가 없는 경우 기준시가로 한다. 이때 그 부동산을 임대한 경우라면

 

기준시가와 환산임대가액을 비교해 그 중 큰 금액을 증여가액으로 한다.

 

따라서 시가가 있으면 시가로 하고 시가가 없으면 기준시가로 하게 된다.

 

세번째는 당해 부동산에 저당권 등이 설정된 경우에는 위 시가 또는 기준시가와

 

당해 부동산이 담보하고 있는 채권액을 비교해 큰 금액을 증여가액으로 결정한다.

 

한편 증여가 아닌 상속의 경우에도 내용은 동일하다. 다만 부동산을 상속받았을 경우엔

 

상속일을 전후로 6개월 이내에 이뤄진 ① ② ③ ④의 가액을 시가로 인정한다.

 

 

 

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출처 - 머니투데이 최명용 기자