전세 월세 입주자들의 무기 주택 임대차 보호법 코칭 !!!

 

( ※ 모바일로 보시는 분들은 가로 모드로 보시면 더욱 좋습니다 !!! )

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 불곰 코치 입니다

 

오늘의 코칭 내용은 바로 주택 임대차 보호법 입니다

 

자취로 거주하시는 분들이나

결혼해서 전세 살고 있는 사람중에 관심갖고 공부하고 알아본 사람들은 다들 알고 있는

것인데 의외로 모르고 당하는 분들 있어서 안타까워서 이렇게 글을 올려봅니다

일단 전 월세를 사는 사람들중 집주인이 아닌 세입자는 '주택임대차 보호법' 이라는 법에 의해서

말 그대로 '보호'를 받게 됩니다

 

주택 임대차 보호법이 말그대로 보호법이기에 돈 있는 집주인을

보호하는 것이 아니라 돈 없는 세입자를 보호하는 법 입니다

이 주택 임대차 보호법에 대하여 코칭 합니다

 

 

일단 1,2,3 조 읽어보면

1조는 법의 목적이니까 그냥 그렇다 치구요

2조  : 주거 이외의 목적으로 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해서 적용 가능 합니다

 

 (실익: 오피스텔도 주거의 목적으로 살았으면 적용이 가능하고

 

창고에서 살아도 주거용으로 살았으면 적용이 가능 합니다)

3조 : 보증금 주고 계약서 썼으면 동사무소 가서 전입신고하고

 

임대차 계약서를 제출 하면서  "확정일자 해주세요" 라고 요구 하시라는 얘기 입니다

 

그렇게 해놔야

나중에 집주인이 문제가 생겨서  건물을 팔거나 할때

 

세입자의 보증금을 우선순위로 받을 수 있다는 얘기 입니다

 

 입금내역으로 보증금의 수수를 증빙할 수도 있지만, 계약서 분실했거나 했을때

 

동사무소의 확정일자가 있으면 보증금이 얼마인지 국가기관이 보증해주는 거니까

 

귀찮아도  꼭 확정일자 받도록 하시는게 좋습니다

 

 

 

계약서 쓸때 보통 2년 계약으로 하지만 동네에 따라서 혹은 어떤 건물이냐에 따라서

 

1년으로 하는 경우도 있습니다

 

 물론 특이하게 1년 3개월로 계약하는 사람들도 있을수 있겠죠

 

그런데 아무리 2년보다 짧은 기간인 1년이든 1년 3개월이든 세입자는 집주인에게 계약이 만료되어서

집주인이 나가라고 할때 임대차 보호법 4조를 언급하면서

 

 "임대차 보호법에 의하면 최소 2년은 보장됩니다 " 하고 얘기할 권리가 법에서 보장 됩니다

물론 세입자가 계약서에 써 있는대로 1년이나 1년 3개월로 주장하는 것은 괜찮습니다

이것이 편면적 강행규정 (세입자에게만 일방적으로 유리하게 만든 강행규정) 이 많은

 

임대차 보호법의 메리트 입니다

 

 

 

 

제6조 이부분이 '백미'  입니다

 

일단 예로 보증금 1,000 만원에 월 50만원으로 거주한다고 가정 해 봅시다

 

2011년 3월달에 계약기간 2년으로 지금 살고 있는 집을 계약해서 들어왔습니다

그런데 지난달에 집주인이 갑자기 집세를 보증금 1000만원에에 80만원으로 올린다고 얘기 합니다

 

싫으면 나가라고는 식으로 ..

50만원에 살다가 80만원으로 올리면 갑자기 30만원이나 올리는거라 충격이 크겠죠

6조 1항의 조문에 의하면 집주인은 2012년 10월부터 2013년 2월 (약 5달 사이에) 계약을 연장하지

않겠다는 의사표시(녹취든 내용증명이든 각서든 물증이 남을 수 있는 것)를 해야 하는데,

 

세입자는 보통 그런 얘기를 듣는 경우가 없다고 봐도 무방합니다

 

 그냥 계약기간 지나고 나서 계약기간 지났다고 집세 올리면서 나가라고 하면 약간 감정이 상할수도 있겠죠

그래서 집주인한테 저 조문을 알려주면서 "서로 기분나쁘니까 법대로 하는게 좋을 거 같다.

 

막무가내로 집세 올리고 나가라고 하지 말고 모르면 부동산에 가서 상의해보시고 다시 말씀하세요" 라고

 

말해줄수가 있는겁니다

6조 2항을 보겠습니다

1항의 경우 존속기간은 2년으로 본다. 라고 되어있습니다

 

집주인은 2012년 10월부터 2013년 2월 사이에 세입자한테

 

 "계약기간 끝나면 나가달라"고 말을 하지 않았으므로

 

세입자는 또 2년의 계약기간을 보장받을 수 있게 됩니다

 

 즉 2015년 3월까지는 세입자를 내 쫓을 수가 없습니다

 

 참고로 법이 개정되기 전에는 "존속기간이 2년"이 아닌 "존속기간의 정함이 없는 계약으로 본다"

라고 되어 있어서 통상 나가라 하고 3개월 후에 계약이 해지되고 나가는 걸로

 

대부분 관례적으로 행하고 있었는데, 워낙 분쟁이 많아서 법을 개정해서 2년으로 확 못 박아두었습니다

6조 3항을 보면 저렇게 묵시적으로 계약기간이 2년이 연장이 되었으면

 

집주인은 2년 동안 세입자를 나가게 할 수 없지만,

세입자는 집주인한테 "3달후에 나갈테니 보증금 준비해주세요" 라고 할 권리가 있다는 겁니다

 

앞에서 말한 편면적 강행규정 때문 입니다 

 

 

 

그렇다고 집주인의 권리가 없는 것은 아닙니다

 

 집주인은 차임을 증액 시킬수 있습니다

 

단 , 한번 올리면 1년안에는 못 올리고, 이론상 매년 올릴수 있습니다

빨간줄 보면 대통령령으로 정하는 기준에 따라서 올려야 합니다

 

그 대통령령의 기준이라는 것이 1년에 5% 입니다

 

 계산법은 환산보증금을 계산해야 되는데

대충 러프하게 계산하면 월세 10만원당 천만원으로 잡아서

 

그거의 5%를 12달인 12로 나눠서 나온 값 정도만 올릴수가 있습니다 

 

( 정확한 계산법은 따로 있고 결과값도 조금 다른데 대충 이 정도라고 알고 있으시면 됩니다 )

 

 이같은 경우 보증금 1천만원에 월세 50만원이니까 6000만원이라고 잡으면

 

그걸 12달로 나누면 500만원 정도가 나오게 됩니다

즉 보증금을 500만원 정도 올리거나, 보증금을 안 올리고 월세를 올리려면

 

5만원 정도 (1000만원이 10만원이니까) 만 올려야 되는거였죠

 

현재 위와 같은 사항을 정확히 아는 부동산도 많지는 않습니다

개정되기 전에 하던대로 그냥 "1-2달 여유두고 그냥 빼주세요" " 싸워서 뭐해요?" 라는 얘기를 곧잘 들을수 있죠

 

물론 세입자라는 이유만으로 유도리 없이 터무니 없이 우기는 것은 삼가해야겠지만,

 

집주인이 경우에 어긋나면 그에 맞춰 대응은 할줄 알아야 손해를 보지 않습니다

( 사실 엄밀히 따지면 법대로 하는것일 뿐 입니다만..)

이상으로

 

주택임대차보호법에 대한 코칭 마무리 짓겠습니다

 

 

---

 

출처 - 일간베스트저장소 사기열전님

 

---

※ 도움이 되신 분들은 하단의 추천 하기 한번 꾸욱 ~ 부탁 드립니다 !!!